上期项目品鉴栏目里，我们提到了位于南湖新区滨湖大道的海伦堡·海悦城。和各位分析了海伦堡项目自身的一些优点。据说投资亿，自带20万方商业体
住南湖在家门口可以逛吃逛吃了但任何事物都是具有两面性的，每个楼盘都有自己的优缺点，世界上也没有十全十美的房子。我们所做的，就是站在中立的角度来阐述客观事实。今天这期，来聊聊这个项目的劣势，到底值不值得出手呢？
大环境不佳，开盘遇冷
据网签数据显示，海伦堡上周新推余套房源，截至发稿时间，最终认购11套，这样算下来，开盘去化率仅3.91%，这一数据也让不少业内人士诧异。
网签数据(截止8月23日)
不过当前岳阳房地产市场整体情况不太明朗，近两周网签相比前几周降幅较大。加之限价与疫情接踵而至，一时降温也是可以理解的。同期开盘的澜岸大观去化率也仅在5.49%左右。
岳阳各大活跃楼盘去化率(截止8月23日)
除客观原因外，从板块位置到周边配套都还不错的海伦堡，为何销售数据如此惨淡？
“三好学生”的区位与配套也有美中不足之处
就区位而言，海伦堡这个项目的基本情况其实不错，甚至算得上三好学生。
处南湖之心，往南去往岳阳县、长沙、汨罗等方向；往北去往步行街；赶山路连通国道去往高铁站、飞机场。
邻近岳阳广电中心、五星级铂尔曼酒店、文旅国际会议会展中心（规划中）;岳阳市疾控中心、医院均已开建，湘一南湖学校、师大附中南湖学校、岳阳雅礼中学相继落地，雷公湖公园（规划中）。
据悉，还自带20万平方米的一站式购物商业综合体，预计两年内竣工验收，第三年满铺营业。
按说，周边的学校、医疗、商业配套都足以满足业主的日常生活了。但美中不足的是商业与住宅邻近，可能影响到业主的居住体验。
（1）商场边上的住宅楼生活区客流量大，娱乐设施多，夜晚过于吵闹。
（2）车流量大，二氧化碳排放量多，空气不清新，灰尘大。
（3）停车位置稀缺，导致业主停车不便
（4）生活在商场周边，总体上来说物价水平高，生活压力大。
（5）人流量大，相对纯住宅私密性差
项目施工图
供过于求，20万方商业配套可行吗？
海伦堡效果图
海伦堡要做全市、乃至全省第一个大型现代沉浸式体验综合体。
预计两年内竣工验收，第三年满铺营业。
作为被官方认证的岳阳市年重点项目，海伦堡·海悦城对于南湖新区有着重要的历史意义，南湖新区也迫切需要一个商业体。
但有一个现实问题不容忽视，海伦堡商业自持年限10年，什么叫开发商自持商业呢？顾名思义，就是开发商拥有固定的产权，以投资者的姿态将物业进行长期租赁、股权进行投资获取收益的形式。
伴随自持商业而来的，是资金压力和运营压力双重挑战。
商业自持导致开发商资金投入大，回收周期长：在建设开发周期之后，要投入大量资金运营，要熬过项目运营初期的贴钱不盈利阶段，即使顺利盈利了收回成本也需要时间。
企业资金链受影响：要面临招商运营的压力，如果不是自持，销售出去也就表示项目周期结束，可以把精力放到别处去，此后项目营收状况如何，对开发商影响不大。但如果是自持，则要对运营结果负责，项目不盈利，商铺租不出去，投入的大笔资金就收不回来，企业的资金链就会受影响。
如果海伦堡·海悦城那样大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响(沈阳某广场因运营失败，不得不拆掉重建);即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题。
人均GDP、人均可支配收入、城镇化率，这些经济指标，是购物中心发展的底层宏观因素。作为与人直接相关的线下产业，人口是购物中心的核心变量。南湖新区年常住人口仅14.11万，地方财*收入2.24亿元，居全岳阳倒数第二。
第七次全国人口普查数据的陆续公布，为分析线下商业提供了扎实的依据。人均购物中心面积这个指标，能反映某个地区线下消费的投资与活跃程度，从数据上来看，南湖新区湖滨这一板块的线下消费程度低，并不发达，周边的商场很多也因为经营不善而不了了之了，缺乏让人印象深刻的标杆项目。海伦堡做这样大体量的商业市场是很难消耗的，人口跟不上，商业是不可能运转得好。很有可能因资金长期难以收拢、运营不成功而引发一系列问题。
话说回来，也不能太过消极。按岳阳城市发展规划，南湖新区将初步建成面积平方公里、人口60万的新中心城区。按照部署规划，希望海伦堡商业体的进驻能带来一个全新蓬勃发展的南湖新区。
负债率高达%海伦堡两次冲击上市失败
海伦堡分别于年10月、年5月两次递表港交所申请IPO，但两次递交的招股书均以失效告终，冲击上市的计划至今仍未实现。
根据海伦堡此前递交的上市申请书资料显示，海伦堡的负债确实有逐年增长的趋势。-年，海伦堡净负债率分别为69.4%、83.4%和.7%，净负债率增长较快。
此外，据资料显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。
搜索近年媒体公开报道发现，年至年，广东省开平市住建局、市消防大队等部门多次督促海伦堡小区对长期存在的消防隐患问题作出整改，但由于种种原因消防整改工作一直停滞不前。年2月3日，针对南京海伦堡海伦国际（备案名静水花园）存在墙壁渗水、施工粗糙、精装修虚假宣传等问题，溧水区住房保障和房产局发文件表示，已联合区发改、城建等部门，责令开发商整改并妥善处理矛盾。年1月，广州市住房和城乡建设局发布的《关于近期建筑施工安全检查情况的通报》显示，海伦堡创意产业园（北区）三期7、10、11座及地下室因施工安全存在严重问题被通报批评。同年2月23日，广东省通信管理局网站发布的《款App被广东省通信管理局责令限期整改（年1月）》通报显示，由广州海伦堡物业管理有限公司开发的生活服务类应用“Hi居”（版本号：2.4.1）“App首次运行未经用户阅读并同意隐私*策，申请获取电话和存储权限”，涉及侵害用户权益问题，并存在“界面劫持风险”安全隐患问题。年5月，根据云南信息报报道，昆明海伦堡中央广场三期4号地块共6栋住宅的近户业主，在收楼时发现新房精装修存在质量问题。在业主投诉下，该项目不得承诺进行整改维修。5月26日，湖北省襄阳市住建局等八部门对全市房地产项目事中监管的联合检查中发现，高新区海伦堡金科东方美院项目使用“外享生态大境：邓城壹号市*公园”等宣传用语，涉嫌误导消费者，责令该项目必须限期整改。
海伦堡其他地区项目负面影响购买
我们经常会看到购房者对楼盘进行控诉的新闻，如果经过精挑细选又花费大半辈子积蓄买的新房，到手后却是一套“问题房”，相信不管是谁都会很烦恼的。
这些负面报道，从另一方面来说正影响着广大购房者的选择。房地产虽然发展了20多年，但是也一直在探索的路上，既然是探索必然会暴露出行业、监管等方面的不少问题。曝光是为解决类似问题，进一步规范开发商销售行为，促进房地产市场健康发展。与此同时，望相关部门能加强监管，多倾听购房者的呼声。
来源：搜狗网
来源：搜狗网
结语
近两年，我们看到了泰禾、富力、绿地等大开发商的倒塌。在今年，我们看到了蓝光发展的危机四伏...亲眼见证了恒大、碧桂园的痛苦和挣扎，恒大这段时间在疯狂打折甩卖，就是为了去负债，想要跳开红线泥潭，能够良性融资良性发展。
表面看，上半年年各地楼市开局火热，然逐月走低的成交量已让部分城市去化明显下降，尤其是步入6月份以来，各家明显感觉到市场情绪的变化。
我们项目品鉴这个栏目将从利弊两方面分析岳阳目前的楼盘，目的不是为了批判，而是抱着向上的态度，面对前车之鉴，希望其他楼盘引以为鉴。每年央视“3·15”晚会投诉排名中，房地产行业总是名列前茅：购房定金、虚假宣传、质量问题、逾期交房……。希望以后购房者买房不再“步步惊心”。让我们一起努力让房地产市场回归理性，让这个行业健康平稳的发展！
地产大事件，持续