郑某与岳阳某公司于年11月19日签订了《认购协议》，协议约定：郑某意向认购岳阳某公司的一套商品房，并支付人民币元整作为订金；如果岳阳某公司已通知郑某签署《商品房买卖合同》，而郑某未按照本认购协议约定期限支付应交房款，岳阳某公司可另行处理该房屋；如郑某履行完毕本认购协议义务，但岳阳某公司未能为郑某保留该房号的，岳阳某公司应返还订金。签约后，郑某向岳阳某公司支付了订金元。后来由于岳阳另一家公司房屋销售价格比郑某认购的价格还要低，郑某不想再购买该房，于年12月14日向岳阳某公司提出不再认购房屋，并要求其退还订金，岳阳某公司以各种理由由拖延未退。
岳阳某律师事务所接受郑某的委托后，指派律师承办该案，律师运用自己的专业知识和谈判技巧，让郑某如数收到了岳阳某公司退还的订金。
律师点评郑某与岳阳某公司签订的《认购协议》将收取的元表述为“订金”，实为预订款，而非具有担保意义的“定金”。《中华人民共和国担保法》中的“定金”，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人预先支付给另一方的一定款项。如付定金方违约，无权要求返还定金，收定金方违约，应双倍返还定金。而本《认购协议》则约定，岳阳某公司违约，只需返还订金，郑某违约，岳阳某公司有权另行处理房屋，并未作出订金不退的约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”《商品房销售管理办法》第二十二条第二款中规定，“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预定款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”据此，岳阳某公司应当向郑某返还订金。
温馨提示买受人在认购商品房时要留意，“订金”和“定金”一字之差，意义完全不同。如果合同约定买受人支付订金，且未约定如买受人违约，无权要求返还，或者开发商违约应双倍返还，则买受人提前支付的款项实为预付款，买受人有权在双方未能订立商品房买卖合同时要求开发商返还。
本栏目由司法局普法办、汨罗时刻和微汨罗联合举办
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